KOMİSYONCULUK VE EMLAK KOMİSYONCULUĞU

Komisyon kelimesi Fransızca  “commission” kelimesinin Türkçeleşmiş halidir.
Buna göre ticari terim olarak komisyon; Bir ticari işlemin gerçekleştirilmesine aracılık eden kişiye hizmeti karşılığında işlem tutarının belli bir oranında yapılan ödemedir. Aracılık yapan kişiye meslek grubuna göre değişmekle beraber “………….. Komisyoncusu” veya  “komisyoncu”  denir. İngilizce komisyoncu “broker, commission agent” olarak kullanılmaktadır. Arapça olarak  “dellal/tellal / دلال”, “Umulet /عمولة“ veya سِمْسَار “simsar” olarak kullanılmaktadır. Farşça Emlak Komisyoncusuna “hane-füruş” denir.

Arapça’da münâdî, dellâl ve sâih genellikle aynı mânada kullanılmışsa da örfte simsar ve dellâle farklı anlamlar yüklenebilmiştir. Meselâ simsar müşteriyi bulup mala veya sahibine götürürken dellâl yanında gezdirdiği metaya alıcı arar. Tarihte Mısır gibi bazı İslâm ülkelerinde kendilerine verilen tekstil ürünlerini ve mücevheratı çat kapı pazarlama yöntemiyle satan ve bohçacıların işlevini gören kadın simsarlar da (dellâle) istihdam edilmiştir. Günümüzde özellikle turistleri komisyon karşılığı anlaştığı otel, motel, dükkân gibi işletmelere yönlendiren kişiye de hanutçu (Arapça “dükkân” anlamındaki hânût kelimesinden) denir.

Hz. Peygamber pazar denetimlerinden birinde Bakī‘deki simsar olarak nitelenen topluluğa râvinin ifadelerinden kendilerinin de hoşuna gittiği anlaşılan tüccar şeklinde hitap ederek yemin ve boş sözlerden kaçınmalarını tembihlemiştir (Ebû Dâvûd, “Büyû”, 1; İbn Mâce, “Ticârât”, 3; Tirmizî, “Büyû”, 4; Nesâî, “Eymân”, 22-23, “Büyû”, 7). İslâm hukukçularının çoğunluğu bu hadisi delil göstererek simsarlığı câiz saymıştır. Tarih boyunca bazı kişilerin meselâ akar / emlâk, kumaş, sebze, kitap, köle, hayvan gibi belli malların simsarlığında uzmanlaştığı ve birçok âlimin “es-simsâr” lakabıyla anıldığı görülür.

Komisyonculuk faaliyetinde üç taraf vardır: Satıcı (mal sahibi), alıcı (müşteri), satıcıyla alıcıyı buluşturan kişi (komisyoncu). Eski uygulamaya göre komisyoncu, şehirde yaşamakta ve pazarları bilmektedir. Bu açıdan şehri ve pazarları bilmeyen satıcıdan malı alır, “Sen satma, ben senin yerine satayım.” der ve onun vekili gibi o malı satışa çıkarır. Yahut da, satıcı ile komisyoncu arasında bir akit imzalanır ve her iki taraf da zarara uğramayacak şekilde anlaşılır. Bu durumda komisyoncu, satıcının bir nevi işçisi olur. Bu işçinin, belli bir vaktini tamamen satıcının işlerine tahsis edip ona bağlı olarak çalışması mümkün olabileceği gibi, bağlılık ve süre söz konusu olmadan sadece “işi yapma” üzerine anlaşılmış bir işçi olması da muteberdir.  Ya süre ya da iş (amel) üzerine kurulan simsarlık akdinin konusu bakımından sıhhat şartlarından ilki, ecîr-i hâs(Özel Ücret) ve ecîr-i müşterek(Ortak Ücret) ayırımına paralel olarak simsarın vereceği hizmetin süresinin veya niteliğinin önceden tarafların hukukunu koruyucu ve anlaşmazlığa düşmelerini önleyici biçimde bilinmesi ve belirlenmesidir. Ancak yapılacak iş örfen biliniyorsa ayrıca açıklanması şart değildir. .(Dia, Simsar maddesi)

Genel manada komisyonculuk, ulemaca caiz görülmüştür. Zira bu hem bir ihtiyaç hem de insanların mecbur olduğu bir sistemdir.( İbn Abidin, Hâşiyetü ibn-i Abidin, 6/47; İmam Mâlik, el-Müdevvene, 3/466.) Fakat ulema, “şehirlinin köylünün malını düşük ücretle alıp piyasaya yüksek fiyatla arz etmesi” şeklinde gerçekleşen komisyonculuğun caiz olmadığında ittifak etmiştir. Bu şekildeki komisyonculuğun haram kılınmasının sebebi olarak; köylünün aldatılması, müşterilerin zarara uğratılması ve insanların ihtiyaçları olduğu bir zamanda mal stoklama riski gösterilmiş, bu konuda şu hadis-i şerifler delil olarak getirilmiştir:

Ebû Hureyre (r.a) rivayet ediyor:

 “Köyden gelen satıcıları şehrin dışında karşılamayın, hiç kimse kardeşinin satışı henüz bitmeden o satış üzerine satış yapmaya kalkmasın, şehirli köylü adına satışta bulunmasın. Koyunların memelerini, sütlü görünmeleri için bağlamayın.”( Buhari, Büyu’ 64.)

İbn Abbas’tan (r.a) rivayet edilen bir hadiste de şöyle buyruluyor:

 “Şehirli köylü adına satışta bulunmasın. İnsanları kendi hallerine bırakın. Allah, birbirleri vasıtasıyla insanları rızıklandırır.”( Müslim, Büyu’ 20.)

Hazreti Enes ibn-i Malik (r.a) ise şöyle der:

 “Biz, kardeşi ve babası da olsa bir şehirlinin, köylünün malını satışa arz etmesinden menedildik.”( Ebu Davud, Büyu’ 47.)

Bu hadislerdeki nehyin sebebi olarak, “zarara uğrama, zarara uğratma, aldatma, fiyatları yükseltme, stok yapma, tekelcilik oluşturma” hususları gösterilmiştir. Zira alıcı olan şehirli, malı köylüden ucuza alacak ve ardından şehirdeki insanlara pahalıya satacaktır. Ayrıca bazen tersi de söz konusu olabilecektir. Yani köylüden alınarak şehirde stoklarda bekletilen mallar, o sene kıtlık yaşayan ve ürün elde edemeyen köylüye pahalı bir fiyattan geri verilecektir. Böylece şehirlilerin yanında köylüler de zarara uğrayacak, kâr eden ise sadece komisyoncular olacaktır.

Komisyonculuğun yasaklanma sebebi, şehirlilerin ya da köylülerin zarara uğratılması şeklinde genel bir ifade ile belirtilse de bunun bazı şartları vardır. Bu şartlar teferruatlı bir şekilde fıkıh kitaplarında açıklansa da umumî manada şu iki şarta dayanmaktadır:

1- Köylünün satmak için getirdiği şeyin umumun ihtiyacı olması. Bu ister yiyecek olsun isterse başka ihtiyaçlar olsun.

2- Köylünün fiyatlardan haberdar olmaması ve bu sebeple şehirlinin zarara uğratılması. Bazen köylünün de zarara uğraması.( İbn Hümam, Fethu’l-kadir, 6/478; İbn Kudame, el-Muğni, 4/302.)

Yasağa illet/sebep olarak belirtilen hususlar umumî manada bu iki şarttan ibaret olduğuna göre bu şartların gerçekleşmediği durumlarda komisyonculuğun haram olmayacağı neticesi çıkar. Evet, karşılıklı aldanmanın ve aldatmanın olmadığı, piyasanın gereksiz yere ve fahiş bir şekilde yükseltilmediği, stokçuluk yapmak suretiyle insanların ihtiyacı olan şeylerin insanlardan esirgenmediği durumlarda komisyonculuk caizdir. Yukarıda zikrettiğimiz hadis-i şerifler, bir sakıncalı şartlar taşıyan aracılığı, komisyonculuğu yasaklarken, mahzurların olmadığı şartlarda komisyonculuğun caiz olabileceğine de delil olmaktadır.

EMLAK KOMİSYONCULUĞU

Emlak komisyoncusu veya Emlakçı, satıcı ile alıcı bir araya getirerek bir hizmet yapmaktadır. Satmak isteyenin malını satmak, almak isteyene istediği şartlara uygun yer bulmaktır. Bu ikisi yan yana geldiğinde satış hizmeti meydana gelir. Bu aşamaya gelinceye kadar tüm ticari satış işlemlerindeki haram olan uygulamalar bu hizmet içinde geçerlidir. Yalan söylemek, malın ayıbını gizlemek, aldatmak gibi. Ama yukarıda yasaklanan komisyonculuk ile birebir aynı değildir.

Fakat günümüzde Emlakçılık ne yazık ki güven ifade etmemektedir. Bunun sebebi insanların birbirlerine olan güveninin kaybolmasıdır.  İslami değerler yerine kapitalist değerler ön plana alındığında sadece emlakçılık değil tüm sektörlere güven kaybolmaktadır. Emlakçılık işinin İslami değer çerçevesinde yapılması halinde hem örneklik sağlanacak hem de güven tazelenecektir.

Bunları ilkeler halinde sıralarsak;

SATICI İLE İLGİLİ

1)Satıcıya gayrimenkulün gerçek değeri söylenerek yüksek fiyat talebinde bulunmasının önüne geçerek gereksiz yere piyasayı şişirmemek.

2)Satıcının “bana şu miktarı ver üzerine ne kadar koyarsan koy senin” teklifini kabul etmemek

3) Alınacak komisyon önceden belirlenmeli veya örfe göre alınmalıdır.

4) Gayrimenkul ile ilgili tüm ayıpların sorulması(Vakıf, haciz, kiracı problemli vb.) Saklanan bir şey var ise satış işleminden vazgeçilmelidir.

ALICI İLE İLGİLİ

1) Nasıl değeri yükseltilmesine engel olunduğu gibi “ölücü, fırsatçı” diye nitelendirilen kişilere satış yapmamak

2)Alıcıya tapu, belediye, anıtlar gibi sorunları, kendisinin öğrenmesi teşvik edilmeli.

3)Alıcıyı kredi çekmeye yönlendirilmemeli yönlenen Müslümanlara hatırlatma, gayrimüslimlere uyarı gereği faizin haramlığı söylenmelidir.  Kredi işlemlerine bilfiil yardımcı olunmamalıdır. Bankalara expertiz hizmeti veren firmalara yardımcı olunmamalıdır.

4) Alınacak komisyon önceden belirlenmeli veya örfe göre alınmalıdır.

5)Aldığı yerde Haram işleyecek bir alıcıya satış yapmamalıdır.(Tekel, Banka, Faktöring/Tefeci vb.)

KİRALAMA İLE İLGİLİ

1)Haram olan yerlere kiralama yapmamalıdır.(Tekel, Banka, Faktöring/ Tefeci vb.)

2) Alınacak komisyon önceden belirlenmeli veya örfe göre alınmalıdır.

Bunlar veya eklenecek başka ilkelerle bu hizmet yapılırsa İslami değerler öne alınmış olacak ve örneklik sağlanacaktır. Daha önce bu ilkeleri çiğneyenler rablerinden mağfiret dileyerek ilkeli yol almaya başlamalıdır.